Eigenbedarfskündigung zur Neuregelung der Nutzung einer gemeinschaftlichen Immobilie nach Trennung der Ehegatten
Der Beschluss des OLG Celle betrifft die Frage, ob ein getrenntlebender Ehemann seine Ehefrau dazu verpflichten kann, gemeinsam mit ihm das Mietverhältnis über eine im Miteigentum stehende Immobilie zu kündigen, die von der 83 jährigen Mutter der Ehefrau bewohnt wird.
Die Eheleute hatten 2019 das Haus gemeinsam erworben und an die Schwiegermutter vermietet. Nach der Trennung 2021 zog der Antragsteller zunächst in Praxisräume und später in eine befristet gemietete Wohnung. Er machte geltend, die Immobilie zur eigenen Wohnnutzung zu benötigen und berief sich auf Eigenbedarf. Die Ehefrau verweigerte ihre Zustimmung zur Kündigung, da das Haus für ihre pflegebedürftige Mutter bestimmt sei und der Antragsteller über weitere Immobilien verfüge. Das Amtsgericht wies den Antrag zurück.
Das OLG gab der Beschwerde hingegen statt. Es stellte klar, dass zwischen den Eheleuten eine Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB besteht, sodass jeder gemäß § 745 Abs. 2 BGB eine Neuregelung der Benutzung verlangen kann, wenn sich die Umstände wesentlich geändert haben. Eine solche wesentliche Änderung liege hier vor: Mit der Trennung sei ein eigener Wohnbedarf des Antragstellers entstanden. Auch die Zahlungsverpflichtungen im Rahmen des Trennungsunterhalts unterstrichen die veränderte Interessenlage.
Das Gericht führte aus, dass eine Eigenbedarfskündigung nicht im Rahmen des Mitwirkungsanspruchs abschließend zu prüfen sei. Entscheidend sei, ob der Antragsteller seinen Nutzungswillen plausibel dargetan habe und die Kündigung nicht von vornherein aussichtslos erscheine. Dies bejahte der Senat: Der Antragsteller habe nachvollziehbar dargelegt, dass sein derzeitiges Mietverhältnis nur befristet sei und die Rückkehr in Praxisräume unzumutbar wäre.
Dem Einwand, die Schwiegermutter sei auf das Haus angewiesen, folgte das OLG nicht. Zwar zähle auch sie als enge Angehörige zum Kreis der eigenbedarfsberechtigten Personen, doch sei ihr ein Umzug zumutbar. Sie verfüge über erhebliche finanzielle Mittel und die Möglichkeit, in freie Immobilien in der Umgebung oder in die Einliegerwohnung des Hauses der Tochter zu ziehen. Alter und behauptete Pflegebedürftigkeit reichten mangels konkreter Darlegung nicht aus, um einen Widerspruch nach § 574 BGB als offensichtlich erfolgversprechend erscheinen zu lassen.
Im Rahmen der Interessenabwägung betonte das OLG, dass der Eigenbedarf des Miteigentümers regelmäßig schwerer wiegt als der Bedarf eines Angehörigen des anderen Miteigentümers, sofern ein Umzug für letzteren zumutbar ist. Auch wirtschaftlich sei der Ehefrau keine unbillige Benachteiligung zu erkennen, da sie im Gegenzug Anspruch auf Nutzungsentschädigung oder Unterhaltsanrechnung habe.
Folglich verurteilte das Gericht die Antragsgegnerin, gemeinsam mit dem Antragsteller die Kündigung des Mietverhältnisses zu erklären. Ein weiterer, im Beschwerdeverfahren nachträglich gestellter Antrag auf Abmahnung der Mieterin wegen vertragswidrig abgestellter Gegenstände wurde dagegen nicht berücksichtigt.
Damit bestätigt das OLG, dass die Trennung von Ehegatten eine wesentliche Veränderung i.S.d. § 745 Abs. 2 BGB darstellt, die eine Neuregelung der Benutzung gemeinsamer Immobilien rechtfertigen kann – auch wenn dadurch ein Mieter, hier sogar ein naher Angehöriger, betroffen ist.
OLG Celle, Az.: 21 UF 237/24, Beschluss vom 19.03.2025, eingestellt am 08.09.2025